Анализ на Христо Христов
Новият офис на АДРЕС в кв. Гео Милев, ул. Александър Жендов 6 (на ъгъла с бул. Шипченски проход)
Това показват изчисленията на една от най-големите агенции за недвижими имоти АДРЕС. Макар от няколко години ръстът в цените на апартаментите да е постоянен, той се компенсира от спада на лихвите по кредитите в комбинация с растящите доходи. В резултат, според данните на АДРЕС за първите шест месеца на 2017 г., жилищата днес са с около 20% по-достъпни спрямо същия период на 2012 година.
Анализът на експертите от АДРЕС показва, че поради ръстът на доходите, който се наблюдава от 2012 г. до сега делът на месечните вноски за изплащане на жилищен кредит в семейния бюджет намалява до 40%. Днес средната работна заплата в София е 1 370 лева при 1 000 лева през 2012 г. Така делът на вноската по ипотеката днес се равнява на 78% от средната за столицата заплата, докато преди пет години този дял е 98%. Това означава, че двамата възрастни в семейството отделят средно по 40% от месечния си доход за погасяване на кредита, докато през 2012 г. всеки е трябвало да отдели половината си заплата.
„Препоръчителният дял на кредита от месечния доход трябва да бъде около 30% или най-много 40%. Числата сочат, че семейство с двама работещи в него, днес вече може да си позволи стандартно тристайно жилище от 100 кв. м, макар и да е на границата на финансовия комфорт. Нещо, което преди 5 години бе трудно постижимо”, казва Георги Павлов, изпълнителен директор на АДРЕС.
Цените на имотите от началото на годината се запазват стабилни, посочват от компанията. Колебанията за столицата са в рамките на 2-3% в отделни квартали и за индивидуални имоти. Данните на Националния статистически институт (НСИ) за цените на имотите в страната не са пълн, а най-актуланата информация в статистиката е от края на 2014 г. Индексът на пазарните цени на жилищата за четвъртото тримесечие на 2014 г. спрямо третото тримесечие на 2014 г. е 100.7%, т.е. средното увеличение на пазарните цени на жилищата е 0.7%. Индексът на пазарните цени на жилищата за четвъртото тримесечие на 2014 г. спрямо съответното тримесечие на предходната година е 101.2%, т.е. средното увеличение на пазарните цени на жилищата е 1.2%.
Най-старите данни за цените на имотите, които могат да бъдат открити в сайта на НСИ са от 2008 г. Тази година се определя от експертите като пикова за цените на имотите в страната. Индексът на пазарните цени на жилища за четвърто тримесечие на 2008 г. спрямо трето тримесечие на 2008 г. е 95.9%, т. е. средното относително намаление на пазарните цени на жилища за четвърто тримесечие на 2008 г. спрямо предходното тримесечие е минус 4.1%. Индексът на пазарни цени на жилища за 2008 спрямо 2007 г. е 124.9%.
От тези данни виждаме, че цените на жилищата в страната са се увеличили за периода 2007 г. -2008 г. с една четвърт. На тримесечна база обаче се отчита спад с 4.1%, което показва, че всъщност пикът в цените е бил в края на третото тримесечие на 2008 г., когато средната цена за страната на квадратен метър е достигнала до 1 418,24 лв.
Нека обаче сравним цените на имотите през 2008 г. и 2014 г. Виждаме, че разликата между пиковите цени и моментните е в размер средно на 35%. С други думи цените на имотите все още не са достигнали пиковите си стойности и разполагат с възможност за допълнителен ръст.
Средна цена на квадратен метър
Източник: НСИ
Тук трябва да отбележим, че данните представяни от НСИ са средни и те включват в себе си, както цени много над посочените, така и значително по-ниски или изцяло обезценени поради дългогодишната им неексплоатация. Според експертите от АДРЕС в крайните цени на имотите се включват и различни съществени предимства като престижен район, хубава гледка, функционално разпределение, луксозно обзавеждане. Това увеличава цената на жилището над средната за пазара, но надценките трябва да бъдат в разумни граници около 20-25%, а не със 60%, защото в този случай имотът става непродаваем.
Устойчивото търсене и растящата достъпност на имотите се вижда в ценовото разпределение на „най-популярните” за периода имоти. Над 100 000 евро е стойността на 22% от сключените за шестмесечието сделки. Други 26% от покупките са на цена между 70 000 и 100 000 евро. Картината за София е дори по-ярка в източните столични райони като Изток, Изгрев, Яворов, Гео Милев, Редута. Там делът на покупките над 100 000 евро е 40%, а на тези между 70 000 и 100 000 евро – 37%.
Източник: АДРЕС
Прогнозата на АДРЕС до края на годината е за активен пазар със стабилни цени и умерен ръст на ипотечното кредитиране. Според експертите, ако продавачите съумеят да предлагат имотите са на съобразени с пазарните условия цени, ще станем свидетели на повече динамика през второто полугодие и покачване на активността.
Всеки, който смята, че публикацията е интересна и иска да чете и други такива, може да хареса страницата на блога Икономика и общество, за да вижда най-новите публикации в блога.